Expulsions 2025 : pourquoi la GLI devient incontournable en gestion locative

30 500 expulsions forcées en 2025. Record historique. Certains de vos mandants ont fait le choix assumé de ne pas souscrire de GLI, c'est leur droit. Mais avec ces chiffres, ce choix mérite d'être réexaminé.

Le chiffre vient de tomber : la Chambre nationale des commissaires de justice annonce une hausse de 27 % des expulsions locatives en un an, et de 60 % en deux ans (CNCJ, 17 mars 2026). Ce n'est plus une tendance. C'est une rupture. Et elle va redessiner la carte de la gestion locative en France, parce que les propriétaires bailleurs qui subissent ces impayés ne vont pas rester les bras croisés. Ils vont chercher des garanties. Et si votre agence ne les propose pas, quelqu'un d'autre le fera.

Pourquoi le record d'expulsions 2025 change le calcul de risque de vos mandants ?

Les chiffres parlent d'eux-mêmes : les propriétaires n'ont jamais été aussi exposés.

175 000 commandements de payer ont été délivrés à des locataires en 2025, en hausse de 2,4 % (Chambre nationale des commissaires de justice). Mais dans le même temps, les expulsions effectives ont bondi de 27 % pour atteindre 30 500 ménages expulsés par les forces de l'ordre, selon Le Figaro Immobilier. Cet écart entre commandements (+2,4 %) et expulsions (+27 %) n'est pas un hasard : comme le dénonce Manuel Domergue, directeur des études de la Fondation pour le logement des défavorisés, dans Mysweetimmo, c'est un « durcissement des décisions de justice » qui modifie concrètement l'issue des procédures.

Autrement dit, quand un impayé arrive devant le juge aujourd'hui, il aboutit plus souvent à une expulsion qu'il y a deux ans. Pour un propriétaire bailleur, cette statistique change tout. Le risque n'est plus théorique, il est devenu concret, chiffrable, et surtout : évitable. À condition d'être couvert.

La tendance s'inscrit dans un contexte de rattrapage post-Covid. Après une hausse déjà spectaculaire de 87 % en 2024 selon Mysweetimmo, l'accélération se poursuit. Les chiffres 2025 confirment que le mouvement n'a rien de conjoncturel.

En Île-de-France, le taux d'impayés de plus d'un mois atteint environ 3,5 % des baux, et dépasse 4 % dans certaines villes de province (FNPR). Ramenez ce chiffre à votre portefeuille : une agence qui gère 80 lots en province a statistiquement 3 à 4 situations d'impayé de plus d'un mois par an. Précision importante : la majorité de ces retards se règlent par un simple appel ou une relance, ce ne sont pas tous des contentieux. Mais ceux qui dégénèrent en sinistre réel (procédure, huissier, expulsion) mobilisent un temps et un coût disproportionnés, et fragilisent durablement la relation avec le mandant.

Et le filet de sécurité public se réduit. Depuis le 6 janvier 2026, Visale, le dispositif public de garantie, est limité aux trois premières années du bail, selon Meilleurtaux. Les propriétaires qui comptaient sur ce filet de sécurité gratuit se retrouvent exposés au renouvellement du bail, au-delà de 36 mois, sauf si le locataire reste éligible, auquel cas une reconduction est possible, mais elle n'est pas automatique. Ce n'est pas une bascule immédiate : c'est au moment du renouvellement que la couverture disparaît, et c'est là que la question de la GLI privée se pose concrètement.

Face à cette hausse du risque, la question n'est plus de savoir s'il faut proposer la GLI, mais qui va la vendre au propriétaire en premier.

Comment les proptech réinventent la distribution de la GLI

La GLI, les agences sérieuses en gestion locative la proposent depuis des années. Ce n'est pas le sujet. Ce qui change en 2026, c'est le modèle de distribution : les plateformes de gestion locative l'intègrent par défaut dans leur offre globale, quand les agences la présentent à la carte lors du rendez-vous mandat. Chaque modèle a ses mérites, le à la carte, c'est du conseil personnalisé adapté au profil de risque réel du mandant ; le par défaut, c'est aussi facturer une couverture à des propriétaires dont le dossier locataire est quasi sans risque. Mais aux yeux du propriétaire inquiet, « c'est inclus » reste un argument plus rassurant que « on peut en parler ».

Garantme, plateforme intégrant la GLI nativement dans son offre de gestion, a bouclé en janvier 2023 une levée de 15 millions d'euros en Série B, selon Immo Matin. MonsieurHugo a annoncé le 19 février 2026 un partenariat GLI avec AXA, d'après Meilleurtaux. Ces levées de fonds et ces partenariats financent des plateformes qui intègrent la GLI dans un service complet, sélection du locataire, signature du bail, encaissement des loyers, couverture des impayés. Pour l'agent, cela signifie que l'offre accessible au propriétaire s'enrichit en dehors du circuit traditionnel : un mandant peut désormais obtenir la GLI sans passer par une agence.

Le décret du 12 février 2026 ajoute une couche d'urgence. Il redéfinit l'impayé locatif : désormais, un défaut de paiement constitue un impayé soit 3 mois après le premier défaut (quel qu'en soit le montant), soit dès que le montant dépasse 450 €, selon Légifrance. Conséquence : la CAF versera les APL directement au bailleur en cas d'impayé signalé. Le texte entre en vigueur au 1er janvier 2027, ce qui crée une fenêtre d'action courte pour les gestionnaires qui veulent se positionner.

Les tarifs du marché oscillent entre 2,15 % et 4 % du loyer charges comprises, avec des couvertures plafonnées à 90 000 € chez les principaux assureurs (garantieloyerimpaye.Fr). Rapportez ce coût au risque de perdre un mandant (avec ses honoraires mensuels sur la durée, pas un simple loyer), et le calcul est vite fait.

Soyons précis sur la menace : elle ne vient pas des fournisseurs de GLI qui proposent des contrats-cadres aux agences, ceux-là sont des partenaires potentiels. La vraie menace, ce sont les plateformes de gestion locative qui intègrent la GLI dans un service complet au propriétaire (Flatlooker, Imodirect et leurs homologues). Quand ces acteurs lèvent des millions pour proposer un tout-en-un sans agence, c'est là que se joue la captation de vos mandants. Les contrats-cadres GLI sont un outil à votre disposition, à condition de vous en emparer avant que les plateformes ne le brandissent seules.

Ce que vous devez faire avant le 1er janvier 2027 (date d'entrée en vigueur du décret impayés)

Neuf mois. C'est le temps qu'il reste avant l'entrée en vigueur du décret n°2026-84 du 12 février 2026, qui redéfinit les seuils de l'impayé locatif (3 mois de défaut OU 450 € de dette) et déclenche le versement direct des APL au bailleur. Ce n'est pas une réforme de la GLI, c'est une refonte de la définition même de l'impayé, et elle impacte directement vos trames de bail et vos contrats d'assurance.

1. Auditez vos mandats de gestion existants pour identifier ceux sans couverture GLI. Combien de vos mandants n'ont aucune garantie loyers impayés ? Si vous ne connaissez pas ce chiffre, c'est le premier problème. Faites un export de votre portefeuille cette semaine, identifiez chaque lot sans GLI, et calculez votre exposition : nombre de lots non couverts × loyer moyen × taux d'impayé local (3,5 % en Île-de-France, plus de 4 % dans certaines villes de province).

2. Vérifiez que vos trames de bail intègrent la nouvelle définition de l'impayé. Le décret du 12 février 2026 change les seuils : impayé constitué après 3 mois de défaut OU dès 450 € de dette. Ce n'est pas à vous de rédiger vos modèles, c'est votre réseau (FNAIM, UNIS) ou votre éditeur de logiciel métier (Hektor, Crypto, etc.) qui met à jour les trames. Mais c'est à vous de vérifier qu'ils l'ont fait avant le 1er janvier 2027. Si vous utilisez encore des modèles anciens, basculez sur ceux du réseau maintenant, pas dans six mois.

3. Négociez un partenariat GLI groupé avant l'été 2026. Les tarifs varient de 2,15 % à 4 % du loyer. En négociant un contrat-cadre pour l'ensemble de votre portefeuille, vous obtiendrez des conditions que vos mandants ne trouveront pas en individuel, et c'est précisément cet avantage qui justifie votre rôle d'intermédiaire face aux plateformes. Pour un agent indépendant, le « groupé » peut passer par votre réseau professionnel (FNAIM, UNIS), un groupement d'agences locales, ou un courtier en assurance spécialisé en immobilier. Ciblez les assureurs qui proposent une intégration directe avec votre logiciel de gestion.

4. Proposez systématiquement la GLI à chaque nouveau mandat, dès la signature. Pas en option. Pas en avenant six mois plus tard. Dès le premier rendez-vous. Le propriétaire qui vient de lire que les expulsions battent des records veut être rassuré immédiatement. Si vous ne le faites pas, la plateforme qui lui envoie une publicité ciblée le fera.

Ma conviction : la GLI n'est plus un produit d'assurance, c'est un critère de sélection du gestionnaire. Les agences qui continuent à la traiter comme une option vont voir leurs mandants migrer vers des plateformes qui l'incluent par défaut, et ils ne reviendront pas.

Un outil à ne pas négliger : la GLI inversée. Souscrite par le locataire lui-même pour les profils atypiques (freelances, CDD, étudiants, primo-arrivants), elle monte en puissance et mérite mieux qu'une mention en passant. Le principe : le locataire souscrit lui-même une garantie auprès d'un opérateur comme Garantme Protect ou Cautioneo. Le bailleur est couvert, le locataire accède à un logement qu'on lui aurait refusé avec les critères classiques. Pour vous, c'est un outil concret pour placer des dossiers que la GLI standard refuse, sans perdre la commission ni la sécurité. Si vous ne connaissez pas encore ces acteurs, c'est le premier gap à combler, parce que c'est exactement le type de valeur ajoutée qu'une plateforme automatisée ne peut pas apporter.

La fenêtre d'ici au 1er janvier 2027 n'est pas un délai confortable : c'est un compte à rebours. Les agences qui auront structuré leur offre avant l'été 2026 capteront les mandants en recherche de sécurité. Les autres découvriront le coût réel d'un mandat perdu.

Questions fréquentes

Le décret de 2026 me concerne-t-il si mes mandants ont déjà une GLI ?

Oui, mais la vigilance porte sur un point précis : la nouvelle définition de l'impayé peut décaler le déclenchement de certains contrats GLI anciens, rédigés selon les seuils antérieurs. Avant le 1er janvier 2027, vérifiez avec votre assureur que les contrats en cours couvrent bien l'impayé tel qu'il sera redéfini, 3 mois de défaut OU 450 € de dette. Une contractualisation ou une mise à jour avant la date d'entrée en vigueur évite toute ambiguïté d'interprétation en cas de sinistre.

Comment présenter la GLI à un mandant qui "n'en a jamais eu besoin" ?

C'est la vraie question commerciale, et les chiffres 2025 font le travail à votre place : 30 500 ménages expulsés, taux d'impayés à 3,5 % en Île-de-France. La GLI ne se justifie pas en mode "catastrophe possible", elle se présente comme un outil de pilotage du rendement locatif, au même titre qu'une assurance PNO sécurise le bien. Cadrez-la sur le rendement net garanti : un loyer de 800 € assuré à 2,5 % coûte 20 € par mois, contre 18 à 24 mois de loyers perdus et de frais de procédure en cas d'impayé non couvert. Le propriétaire qui "n'en a jamais eu besoin" n'a simplement pas encore eu de mauvais locataire.

Qu'est-ce que Visale couvre encore après 2026, et comment l'utiliser dans votre stratégie ?

Visale reste pertinent pour les nouveaux baux, mais uniquement sur les 3 premières années. Au-delà, le propriétaire n'est plus couvert, sauf reconduction sous conditions d'éligibilité du locataire. Ce changement crée une opportunité concrète : les baux qui arrivent à 36 mois représentent un stock de mandants à recontacter avec une proposition GLI privée. C'est une campagne de fidélisation toute faite : vous arrivez au bon moment avec une solution que la plateforme concurrente ne proposera pas proactivement.

Face aux plateformes qui incluent la GLI par défaut, quel est votre avantage réel ?

La GLI intégrée dans un abonnement plateforme, c'est un argument de conversion. Ce n'est pas de la gestion. La sélection des dossiers, la connaissance du marché local, la gestion des aléas en cours de bail, la relation directe avec le propriétaire en cas de problème : c'est ce que vous apportez et qu'un algorithme ne remplace pas. La GLI est le socle minimal que tout le monde doit proposer désormais. Ce qui se joue au-dessus, c'est la qualité du service, et c'est là que vous gagnez ou perdez un mandant sur la durée.